Hypothek beim Hausverkauf – was Eigentümer in der Schweiz beachten sollten

Was passiert mit der Hypothek beim Hausverkauf?

 

Wenn Eigentümer eine Immobilie verkaufen, endet damit nicht automatisch jede Hypothek. Genau deshalb lautet eine der wichtigsten Fragen: Was passiert mit der Hypothek beim Eigentümerwechsel?

Grundsätzlich ist eine Hypothek an die finanzierte Liegenschaft gekoppelt. Wird das Objekt verkauft, muss mit dem Kreditgeber bzw. Hypothekargeber geklärt werden, wie die bestehende Hypothek behandelt wird. In der Praxis gibt es meist drei Varianten:

1. die Hypothek ablösen
2. die Hypothek übertragen
3. die Hypothek auf die neue Liegenschaft mitnehmen

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab: Art der Hypothek, Restschuld, restlaufzeit der hypothek, aktueller Zinssatz, geplanter Kauf eines weiteren Objekts und Bonität des künftigen Käufers. Vor allem bei einer Festhypothek ist Vorsicht geboten. Wird eine Festhypothek vorzeitig auflösen nötig, kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.

Wer sein Wohneigentum verkauft, sollte deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin reagieren. Besser ist es, schon früh mit der Bank zu prüfen, welche vertraglich geregelten Optionen bestehen und ob sich Kosten durch einen geschickten Übertrag oder eine spätere Ablösung reduzieren lassen.

Welche Möglichkeiten gibt es bei einer Hypothek bei einem Hausverkauf?

 

Bei einer Hypothek bei einem Hausverkauf gibt es in der Regel mehrere Wege. Nicht jede Variante passt zu jeder Situation. Deshalb gilt es zu beachten, ob nach dem Verkauf erneut ein Hauskauf geplant ist, ob der Käufer Interesse an einer Übernahme hat und ob die Bank einer Änderung zustimmt.

Hypothek beim Verkauf ablösen

Die klassische Variante ist, die Hypothek ablösen zu lassen. Dabei wird die offene Schuld mit dem Erlös aus dem Verkauf beglichen. Diese Lösung ist oft unkompliziert, wenn die Hypothek ohnehin bald ausläuft oder als variable Form geführt wird.

Problematisch kann es werden, wenn eine Festhypothek noch mehrere Jahre laufend ist. Dann kann eine hypothek vorzeitig auflösen teuer werden. Die Bank berechnet in diesem Fall häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil ihr durch die vorzeitige Beendigung Zinseinnahmen entgehen. Gerade bei langen Restlaufzeiten können solche Ausstiegskosten schnell mehrere tausend oder sogar zehntausend Franken kosten.

Hypothek übertragen auf den Käufer

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man die Hypothek übertragen. Das bedeutet, dass der Käufer bzw. die Käuferin die bestehende Finanzierung übernimmt. Eine solche übernahme der hypothek kann sinnvoll sein, wenn der vereinbarte Zinssatz für heutige Verhältnisse günstig ist.

Wichtig ist jedoch: Die Bank entscheidet mit. Bank muss den Käufer prüfen und den Käufer als neuen Schuldner akzeptieren. Nur wenn Bonität, Tragbarkeit und Vertragsbedingungen stimmen, kann die übertragung der hypothek tatsächlich erfolgen. Es reicht also nicht, wenn sich Verkäufer und neuen Käufer einig sind.

Hypothek auf eine neue Immobilie übertragen

Wer nach dem Verkauf erneut Eigentum erwirbt, kann die Hypothek auf eine neue Liegenschaft übertragen. Diese Lösung ist besonders interessant, wenn Eigentümer ein neues Haus oder eine neue Wohnung kaufen oder vom bisherigen Objekt in eine neue liegenschaft wechseln möchten.

Die Bank prüft dabei, ob das neue objekt als Sicherheit geeignet ist und ob Einkommen, Eigenmittel und Tragbarkeit weiterhin passen. Gelingt der übertrag, können Eigentümer ihre bestehende hypothek zusammen mit den bisherigen Konditionen weiterführen und so unter Umständen viel Geld sparen.

Bestehende Hypothek übernehmen – wann ist das möglich?

 

Viele Verkäufer hoffen, dass der Käufer übernimmt, damit keine teure Ablösung nötig wird. Tatsächlich kann es attraktiv sein, eine bestehende Hypothek übernehmen zu lassen, vor allem wenn die Finanzierung noch zu einer besonders günstigere hypothek-ähnlichen Kondition läuft.

Damit eine bestehende Hypothek übernommen werden kann, müssen mehrere Punkte erfüllt sein:

• der Käufer muss die Tragbarkeit erfüllen

• der Kreditgeber muss zustimmen

• die Vertragsform muss eine solche Lösung zulassen

• Objekt, Kaufstruktur und Eigentumsübertragung müssen sauber geregelt sein

Gerade wenn der Käufer eine bereits laufende Festhypothek mit attraktivem zins übernimmt, kann das für beide Seiten interessant sein. Der Verkäufer vermeidet unter Umständen hohe Kosten, und die Käuferin oder der Käufer erhält eine Finanzierung, die günstiger ist als ein komplett neuer Abschluss.

Trotzdem sollte man nicht davon ausgehen, dass jede Bank die Hypothek zu übernehmen erlaubt. In der Praxis prüft der Hypothekargeber sehr genau, ob der neuen eigentümer die Anforderungen erfüllt. Erst wenn die Bank den eigentümer übertragen bzw. den Schuldnerwechsel genehmigt, kann die Anpassung umgesetzt werden.

Festhypothek vorzeitig auflösen – wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

 

Eine Festhypothek bringt Planungssicherheit, weil der zinssatz über die gesamte laufzeit der hypothek festgelegt ist. Beim Verkauf kann genau das aber zum Problem werden. Wer eine festhypothek vorzeitig auflösen muss, zahlt häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Grund ist einfach: Die Bank hat mit einem festen zins über eine bestimmte laufzeit kalkuliert. Wird die Finanzierung vorzeitig beendet, entgeht ihr ein Teil der erwarteten Einnahmen. In diesem Fall kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Restschuld, der restlaufzeit, dem vereinbarten zinssatz und den aktuellen Marktzinsen ab.

Eine solche Entschädigung kann teuer werden und unter Umständen zehntausend Franken kosten. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig mit der Bank zu sprechen und zu prüfen, ob statt einer Kündigung auch ein Übertrag auf ein neue objekt oder eine andere Lösung möglich ist.

Wer eine hypothek vorzeitig kündigt, sollte sich die Berechnung genau erklären lassen. In manchen Fällen kann sich ein Vergleich verschiedener Varianten lohnen, um unnötige kosten zu vermeiden. Gerade bei einem geplanten Wechsel in ein neues haus oder in eine andere Wohnform kann die Mitnahme der Finanzierung oft sinnvoller sein als sie vollständig zu auflösen.

Hypothek auf die neue Liegenschaft übertragen

 

Wenn nach dem Verkauf direkt wieder ein Kauf folgt, ist die Übertragung oft die interessanteste Variante. Eigentümer können ihre hypothek auf die neue Sicherheit verschieben und so vermeiden, dass eine bestehende Finanzierung vorzeitig beendet werden muss.

Diese Lösung eignet sich vor allem dann, wenn:

• nach dem Verkauf bald der kauf der neuen immobilie ansteht

• die aktuelle Hypothek gute Konditionen hat

• die Bank das neue objekt übertragen kann

• Einkommen und Belehnung weiterhin passen

In der Praxis prüft die Bank, ob die hypothek auf eine neue Immobilie übertragen werden darf. Dabei spielen der Wert der neue immobilie, die Belehnung und die Tragbarkeit eine Rolle. Auch wenn die Idee einfach klingt, ist der Vorgang oft technisch und rechtlich komplex. Deshalb sollte man genügend Zeit einplanen und früh mit dem Kreditgeber sprechen.

Für Eigentümer, die nach dem Verkauf wieder Wohneigentum erwerben möchten, kann dieser Weg besonders günstig sein. Wer eine gut verzinste Hypothek behalten kann, muss nicht zwingend eine komplett neue Finanzierung verhandeln. Das spart im besten Fall Geld und reduziert den Aufwand bei einem weiteren Immobilienkauf.

Kaufpreis, Kaufpreiszahlung und Notar beim Hausverkauf

 

Neben der Hypothek ist auch die Abwicklung des Kaufpreises zentral. Beim Verkauf einer Immobilie wird in der Regel ein notariell beurkundeter Vertrag abgeschlossen. Der Notar koordiniert dabei die Eigentumsübertragung und sorgt dafür, dass rechtlich sauber geregelt ist, wann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Die Kaufpreiszahlung erfolgt meist nicht einfach direkt von privat zu privat. Häufig wird der Betrag über ein Notar- oder Sperrkonto abgewickelt. Das schützt Käufer und Verkäufer, weil die Zahlung und die Eigentumsübertragung aufeinander abgestimmt werden. Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind, wird das Geld freigegeben.

Für Verkäufer ist wichtig zu verstehen, dass aus dem Erlös häufig zuerst die bestehende Hypothek zurückgeführt wird. Erst danach steht der Restbetrag zur freien Verfügung. Wenn beim Verkauf noch Gebühren, Steuern oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, reduziert das den Nettoerlös zusätzlich.

Deshalb sollte man nicht nur auf den Verkaufspreis achten, sondern auch beim Verkaufspreis realistisch kalkulieren, was nach der Ablösung der Finanzierung tatsächlich übrig bleibt.

Finanzierung des Käufers – warum sie für Verkäufer wichtig ist

 

Auch wenn sich diese Seite primär um die Hypothek des Verkäufers dreht, spielt die finanzierung des Käufers ebenfalls eine wichtige Rolle. Denn nur wenn der Käufer seine Mittel rechtzeitig nachweisen kann, lässt sich die Transaktion sauber abschliessen.

Bei einem Hauskauf prüft die Bank des Käufers unter anderem:

• Eigenmittel

• Einkommen und Tragbarkeit

• Objektwert der Immobilie

• Belehnung und Risiko

Für Verkäufer bedeutet das: Nicht nur der gebotene Preis zählt, sondern auch, ob die Käuferin oder der Käufer finanziell in der Lage ist, die Liegenschaft tatsächlich zu bezahlen. Gerade wenn mehrere Interessenten vorhanden sind, ist ein solventer neuen käufer oft mehr wert als ein höheres, aber unsicheres Angebot.

Wenn ein Käufer die Hypothek übernimmt, wird die Prüfung noch wichtiger. Dann muss die Bank nicht nur die Objektfinanzierung, sondern konkret den Schuldnerwechsel genehmigen. In solchen Fällen lohnt sich eine enge Abstimmung zwischen Verkäufer, Käufer und Bank.

Was gilt es steuerlich zu beachten?

 

Neben der Finanzierung gibt es auch steuerliche aspekte, die Eigentümer kennen sollten. Zwar steht auf dieser Seite die Hypothek im Mittelpunkt, doch beim immobilienverkauf können sich steuerliche Folgen ergeben, die den Verkaufserlös beeinflussen.

Wichtig ist vor allem zu prüfen, welche Kosten rund um die Finanzierung steuerlich relevant sein können. In bestimmten Fällen können Eigentümer schuldzinsen vom steuerbaren einkommen abziehen. Ob und in welchem Umfang dies möglich ist, hängt von der individuellen Situation ab. Gleichzeitig gilt: Nach dem Verkauf bestehen unter Umständen mehr schuldzinsen vom steuerbaren einkommen, wenn parallel eine weitere Finanzierung für eine neue Liegenschaft läuft oder sich Übergangsphasen ergeben.

Gerade bei hohen Beträgen lohnt es sich, Bank und Steuerberatung früh einzubeziehen. So lässt sich besser beurteilen, ob eine Ablösung, ein Übertrag oder eine zeitlich abgestimmte Anschlusslösung wirtschaftlich sinnvoller ist.

Haus mit der Hypothek verkaufen – typischer Ablauf

 

Wer ein haus mit der hypothek verkauft, sollte strukturiert vorgehen. Der Ablauf sieht in vielen Fällen ähnlich aus:

1. Vertragslage prüfen

Zuerst sollte geklärt werden, welche Form der Hypothek besteht, wie lang die restlaufzeit der hypothek ist und ob Sonderregelungen vertraglich vereinbart wurden. Gerade bei einer laufende hypothek ist das entscheidend.

2. Bank kontaktieren

Danach sollte man mit dem Hypothekargeber sprechen. Hier wird geklärt, ob die Hypothek auflösen, ablösen, hypothek zu übertragen oder allenfalls vom Käufer übernommen werden kann.

3. Verkauf planen

Im nächsten Schritt wird entschieden, ob man die Immobilie verkaufen und anschliessend mieten möchte oder ob bereits ein kauf der neuen immobilie geplant ist. Davon hängt ab, ob eine Mitnahme der Finanzierung sinnvoll ist.

4. Käufer prüfen

Gerade wenn der käufer übernimmt oder eine übertragung der hypothek denkbar ist, muss die Bank den Interessenten prüfen. Die Frage ist, ob der Käufer als neuen Schuldner akzeptiert wird.

5. Notartermin und Eigentumsübergang

Am Schluss regelt der Notar den Verkauf der Liegenschaft, die Zahlung und die Eintragung des neuen eigentümers. Erst dann ist die Transaktion rechtlich abgeschlossen.

Wann lohnt es sich, eine Hypothek nicht aufzulösen?

 

Viele Eigentümer denken zuerst daran, die Hypothek auflösen zu lassen. Das ist aber nicht immer die beste Lösung. In bestimmten Fällen lohnt es sich, Alternativen zu prüfen.

Das gilt besonders dann, wenn:

• die Festhypothek noch lange läuft

• der aktuelle zinssatz sehr attraktiv ist

• bald wieder ein Hauskauf geplant ist

• ein neue objekt finanziert werden soll

• der Käufer bereit ist, die hypothek zu übernehmen

Wer die bestehende hypothek nicht unnötig beendet, kann unter Umständen hohe ausstiegskosten vermeiden. Gerade wenn die Finanzierung noch zu günstigen Bedingungen läuft, kann ein Übertrag auf eine neue liegenschaft oder auf den Käufer wirtschaftlich deutlich besser sein als die sofortige Ablösung.

In der Praxis lohnt es sich, mehrere Varianten durchzurechnen und mit der Bank zu verhandeln. Nicht jede Lösung ist bei jeder Bank gleich attraktiv. Manchmal lässt sich durch Timing und saubere Planung viel geld sparen.

Häufige Fehler beim Umgang mit der Hypothek beim Hausverkauf

 

Beim Verkauf passieren immer wieder dieselben Fehler. Wer sie kennt, kann viel vermeiden.

Zu spät mit der Bank sprechen

Ein häufiger Fehler ist, die Bank erst kurz vor Vertragsabschluss einzubeziehen. Dann bleibt oft wenig Zeit, um eine Hypothek übertragen zu lassen oder die beste Variante zu wählen.

Nur auf den Verkaufspreis schauen

Viele Eigentümer schauen nur auf den Erlös, vergessen aber, dass beim Verkauf auch Kosten für die Hypothek, Gebühren oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen können.

Käufer nicht ausreichend prüfen

Gerade wenn ein Käufer die bestehende hypothek übernehmen soll, reicht eine mündliche Zusage nicht. Die Zustimmung der Bank ist entscheidend.

Neue Finanzierung zu spät planen

Wer nach dem Verkauf ein neue objekt erwerben will, sollte die Anschlusslösung früh vorbereiten. Sonst drohen Zeitdruck und unnötig teure Zwischenlösungen.

Fazit: Hypothek beim Hausverkauf früh planen und sauber abstimmen

 

Die Hypothek beim Hausverkauf ist eines der wichtigsten Themen beim Verkauf von Wohneigentum. Wer sein Eigenheim oder eine andere Immobilie veräussern möchte, sollte früh klären, welche Lösung im konkreten Fall sinnvoll ist. Je nach Vertrag, Bank und Zukunftsplänen kann es besser sein, die Hypothek ablösen zu lassen, die hypothek übertragen zu wollen oder die hypothek auf die neue Liegenschaft mitzunehmen.

Entscheidend ist, dass Verkäufer nicht erst am Ende reagieren. Wer früh mit der Bank spricht, kann die bestehende Hypothek besser einordnen, eine mögliche Übertragung der Hypothek prüfen und unnötige Kosten vermeiden. Gerade bei einer Festhypothek oder einer langen restlaufzeit ist das besonders wichtig.

Für Eigentümer, die ein weiteres Objekt erwerben möchten, ist der Übertrag oft eine attraktive Lösung. Wer dagegen endgültig verkauft, sollte sauber berechnen, ob eine Ablösung wirtschaftlich sinnvoll ist und welche Kosten beim Verkauf tatsächlich anfallen. So gelingt der Verkauf der Liegenschaft nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch finanziell möglichst sinnvoll.